Le bailleur est-il responsable de la délivrance tardive des locaux loués née du fait qu’ils n’ont pas été restitués par le précédent locataire à la date prévue ? Il n’est pas rare qu’un locataire sortant restitue les lieux loués avec quelques jours de retard, en raison notamment du fait que le logement qu’il fait construire n’est pas achevé, ou pour tout autre motif lui appartenant.
Or, un nouveau bail avec un locataire entrant peut avoir été conclu pour une date de prise d’effet suivant immédiatement celle d’expiration du bail précédent. Il en résulte, le plus souvent, un préjudice pour le locataire entrant qui peut devoir, notamment, annuler l’entreprise de déménagement qu’il a missionnée et se loger, provisoirement, dans un établissement hôtelier.
Cette situation est susceptible de générer, de la part de ce locataire, une demande auprès du bailleur aux fins d’indemnisation de son préjudice.
La cause de ce dernier résulte de l’absence de libération des locaux à la bonne date par le précédent locataire. Il est nécessaire, en conséquence, de faire constater, par un huissier de justice, l’occupation sans droits ni titre de cet ex-locataire et, de facto, son manquement à l’obligation de restituer les lieux loués au terme convenu.
Cette démarche est indispensable. En effet, au regard des obligations nées entre le locataire entrant et le bailleur, il apparaît que ce dernier méconnaît son obligation de délivrance des lieux loués. Sa responsabilité est, par suite, susceptible d’être engagée.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation vient de le rappeler dans un arrêt en date du 19 mai 2004 en considérant « qu'en statuant ainsi, alors que le défaut de délivrance était imputable au précédent locataire dont le bailleur devait répondre, le tribunal a violé le texte susvisé ».
Il est donc nécessaire que le bailleur se préconstitue la preuve du maintien du locataire sortant à l’expiration de son bail. En effet, outre le paiement d’une indemnité pour la période d’occupation irrégulière, ce non-respect des obligations par le locataire sortant doit générer une indemnisation au profit du bailleur compte tenu du préjudice généré(1) et ce, en application de l’article 1147 du Code civil selon lequel :
« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».
Le préjudice subi par ledit bailleur correspondra, notamment, à l’indemnisation qu’il a dû verser au nouveau locataire compte tenu de l’impossibilité qui lui était faite de s’acquitter de l’obligation de délivrance des lieux loués à son égard. |
